小规模纳税人房产税申报表填写？

# 小规模纳税人房产税申报表填写？ ## 引言

要说咱们小规模纳税人最头疼的事儿，税务申报绝对能排进前三。尤其是房产税，这玩意儿看似简单——不就是填张表、交点钱嘛？但真上手操作，才发现里头门道不少。去年我遇到一个做餐饮的老板，自家门面房自用，兼带出租一小块区域，结果申报时把“从价计征”和“从租计征”混为一谈，愣是多交了8000块税款，气的差点当场和办税大厅的工作人员吵起来。说实在的，这种案例在咱们财税圈太常见了，很多老板根本没搞清楚：房产税不是“有房产就得交”，也不是“租金收入直接乘税率”那么简单。更别说小规模纳税人本身就有税收优惠，政策还时不时调整，填表时一个不注意，可能就少交了被罚款，或者多交了白花钱。

那小规模纳税人到底该怎么填房产税申报表呢？别急，今天我就以在加喜财税干了12年、接触过上千家小规模纳税人的经验，手把手给您捋清楚。房产税申报这事儿，说白了就是“政策+数据+流程”的结合：先吃透政策规则，再算准计税依据，最后按流程填对表。中间任何一个环节出岔子，都可能踩坑。这篇文章，我就从政策基础、计税依据、减免优惠、申报流程、常见错误、风险防控、实操案例这七个方面，给您掰开揉碎了讲，保证让您看完就能上手，填表时心里有底，再也不用对着申报表发愁。

## 政策基础要吃透

填房产税申报表前，咱得先把“游戏规则”搞明白。房产税不是随便哪个税都能交的，首先得确定您是不是“纳税人”。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的纳税人是房产的“产权所有人”——这产权所有人，可能是您自己（个人或企业），也可能是经营管理单位（比如租来的房子，您是承租人但用于经营，那您也可能成为纳税人）。小规模纳税人作为企业纳税人，常见的房产税纳税人情况有两种：一种是企业自有房产自用，另一种是自有房产出租给他人使用。这两种情况，计税方式和申报表填写完全不一样，这一点您可千万别搞混了。

接下来是征税范围。房产税不是所有房子都征，它只对“城镇的经营性房产”征税。比如您自家住的住宅（不管是商品房还是公寓房），只要不是用来经营（比如改成民宿、商铺），那就不交房产税；但如果是门面房、厂房、仓库这些用于生产经营的房产，那就必须交。这里有个细节：小规模纳税人如果名下既有住宅又有经营性房产，申报时只需要对经营性房产部分缴税，住宅部分不用管。不过，有些老板会把“出租的住宅”和“自用的住宅”搞错——如果您把住宅租给别人开公司，那租金收入就需要缴纳房产税（从租计征），这一点要特别注意，别以为“住宅就一定不交税”。

最后是税率。房产税的税率分两种：从价计征（自用房产）和从租计征（出租房产）。从价计征的税率是1.2%，这个“1.2%”可不是随便来的，它是根据房产原值扣除10%-30%后的余值计算得出的（具体扣除比例由各省确定，比如我省规定扣除30%）；从租计征的税率，小规模纳税人这里要重点说：一般情况下是12%，但如果是个人出租住房（注意，是“个人”，不是企业），税率是4%；如果是企业出租住房（比如小规模纳税人把自己的门面房的一部分租给个人住），那可以享受“按4%税率减半征收”的优惠（具体以最新政策为准）。这里有个专业术语叫“房产税计税余值”，就是房产原值×（1-扣除比例），这个余值乘以1.2%，就是自用房产应交的房产税了。您可别小看这个税率，用错一次，可能就是几千上万的差额。

## 计税依据算明白

政策清楚了，接下来就是最关键的一步：算计税依据。房产税的计税依据分“从价”和“从租”两种，对应申报表里的“房产原值”和“租金收入”两个核心栏位。先说“从价计征”，也就是企业自有房产自用的情况。这里的“房产原值”可不是您买房时的价格，而是指会计制度中规定的“固定资产——房屋原值”，包括房产的造价、建造费用、附属设施价值（比如电梯、空调、消防设施）以及相关的土地价款（如果土地和房产一起核算）。举个我遇到的例子：有个做服装加工的小规模纳税人，2023年买了一间厂房，买价200万，装修花了30万，契税2万，那他的房产原值就是200万+30万+2万=232万。如果我省规定扣除比例是30%，那计税余值就是232万×（1-30%）=162.4万，应交房产税就是162.4万×1.2%=1.9488万，约1.95万。很多老板会把装修费用漏掉，导致计税原值算少了，最后被税务局系统预警，这就得不偿失了。

再说“从租计征”，也就是房产出租的情况。这里的“租金收入”需要特别注意：必须是“不含税租金收入”。小规模纳税人出租房产，可能适用3%或1%的征收率（比如2023年小规模纳税人增值税减免政策，月销售额10万以下免征增值税，超过10万的部分按1%征收），但房产税的计税依据是不含税的租金。举个例子：您的门面房月租金1.2万（含税），适用1%征收率，那不含税租金就是1.2万÷（1+1%）≈1.1881万，全年不含税租金就是1.1881万×12=14.2572万，应交房产税就是14.2572万×12%=1.7109万，约1.71万。这里有个常见误区：很多老板直接用含税租金计算，结果多交了房产税。比如刚才的例子，如果直接用1.2万×12=14.4万计算，房产税就是14.4万×12%=1.728万，比实际多交了1719元，一年下来可不是小数目。

还有一种复杂情况：房产既自用又出租。比如小规模纳税人有一栋楼，底层100平米用于自己开店（从价计征），上层200平米出租给公司（从租计征）。这种情况下，申报表需要分两部分填写：自用部分按房产原值计算余值×1.2%，出租部分按不含税租金×12%。这里的关键是“房产原值的分摊”——如果整栋楼的原值是500万，底层100平米，上层200平米，总建筑面积300平米，那自用部分的房产原值就是500万×（100/300）≈166.67万，扣除30%后余值是166.67万×70%≈116.67万，自用房产税就是116.67万×1.2%≈1.4万；出租部分的不含税租金假设全年36万，那出租房产税就是36万×12%=4.32万，全年合计就是1.4万+4.32万=5.72万。很多老板遇到这种情况会懵，要么只填自用，要么只填出租，要么分摊比例算错，导致申报错误。

最后提醒一句：计税依据的“数据来源”必须准确。房产原值要参考“固定资产台账”，租金收入要参考“租赁合同”和“银行流水”，税务局现在会通过金税四期系统比对申报数据和企业账务数据，如果申报的房产原值远低于市场价，或者租金收入和银行流水对不上，很容易触发税务风险。我之前有个客户，为了少交税，申报时把房产原值从200万写成100万，结果税务局系统提示“计税原值异常”，要求提供房产原值证明，最后补税+滞纳金一共交了3万多，得不偿失。

## 减免优惠用到位

房产税不是“一刀切”要交的，小规模纳税人其实有不少优惠政策能用得上，关键是要“符合条件、资料齐全、正确申报”。先说最普惠的：小规模纳税人如果房产原值不超过某个标准，可以免征房产税。这个标准各省不一样，比如我省规定“房产原值不超过100万元（含）的经营性房产，免征房产税”。举个例子：您有个小超市，房产原值80万，那全年房产税直接就是0，不用交。但如果房产原值是101万，那101万全额都要计算，不能只对超出的1万征税，这一点要特别注意——优惠政策是“全额减免”，不是“超额累进减免”。很多老板会误解“超过100万的部分才交”，结果少交了税款，被查到就得补税。

再说说“困难减免”。如果小规模纳税人因为经营困难（比如受疫情影响、市场萎缩），缴纳房产税确实有困难的，可以向税务局申请困难减免。不过这个政策不是谁都能申请的，需要满足“纳税人连续3个月以上亏损”、“当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款”等条件，还要提供亏损证明、银行流水、情况说明等资料。去年我有个做餐饮的客户，因为疫情封控3个月，亏损严重，我们帮他准备了申请材料，最终税务局批准了半年的房产税减半征收，帮他省了2万多。这里要注意：困难减免需要“申请”，税务局不会主动给你减免，而且申请时要提供真实资料，不能虚假申报，否则会被列入税务失信名单。

还有“出租房产的优惠”。小规模纳税人出租住房（注意，是“住房”，不是商铺、厂房），可以享受“按4%税率减半征收”房产税的优惠，也就是实际税率2%。比如您把一套公寓租给个人住，全年不含税租金12万，那房产税就是12万×4%×50%=0.24万，而不是12万×12%=1.44万，直接省了1.2万。这里的关键是“房产性质”——必须是“住房”，如果租的是商铺，就不能享受这个优惠。另外，租金收入必须是“住房租金”，如果混合出租（比如既有住房又有商铺），需要分开核算，住房部分享受优惠，商铺部分正常征税，不能混在一起算。

最后提醒：优惠政策有“时效性”。比如疫情期间国家出台的“房产税困难减免”政策，有些已经到期了，现在是否还能享受，需要看最新的政策文件。作为财务人员，一定要经常关注“国家税务总局”官网或当地税务局的公众号，及时了解政策变化。我有个习惯，每周一早上都会花半小时看最新的税收政策，把和客户相关的政策整理成“政策简报”，发给客户提醒他们，这样就不会错过优惠政策了。您可别觉得“政策麻烦”，用好了，一年省下的钱可能比您一个月的利润还多。

## 申报流程不走样

政策、计税依据、优惠都清楚了，接下来就是“填表申报”了。现在大部分小规模纳税人都是通过“电子税务局”申报，偶尔也有需要去大厅填纸质表的。先说电子税务局申报，流程其实很简单，就四步：登录电子税务局→进入“财产和行为税合并申报”模块→填写房产税申报表→提交缴款。但每一步都有细节，填错了就可能申报失败。第一步“登录”，要用“统一社会信用代码”和“法人密码”登录，如果忘记密码，可以通过“忘记密码”功能重置，或者带着营业执照和法人身份证去大厅重置。这里有个坑：很多小规模纳税人是“个体工商户”，统一社会信用代码是15位，不是18位，别输错了。

第二步进入“财产和行为税合并申报”模块。现在税务局推行“税种合并申报”，房产税、城镇土地使用税、印花税等都在一个模块里申报，您只需要选择“房产税”这个税种就行。进入后，系统会自动带出“税源信息”，比如您的房产原值、租金收入、税率等，这些信息是税务局根据您之前的申报数据核定的，如果信息有误（比如房产原值没更新），需要先修改税源信息，再填写申报表。修改税源信息的方法是：点击“税源信息维护”，找到对应的房产，修改“房产原值”“租金收入”等栏位，保存后系统会自动同步到申报表。很多老板会跳过这一步，直接填申报表，结果系统提示“计税依据与税源信息不符”，申报失败，还得来回折腾。

第三步“填写申报表”，这是最关键的一步。房产税申报表（小规模纳税人适用）其实很简单，就几张表：《房产税纳税申报表（自用房产适用）》《房产税纳税申报表（出租房产适用）》《房产税减免明细表》。如果是自用房产，填第一张表；出租房产，填第二张表；既有自用又有出租，两张表都要填；享受了减免优惠，还要填第三张表。填表时要注意：“税款所属期”要选对，房产税一般是按季申报（小规模纳税人），季度结束后15日内申报（比如2023年第四季度是10月1日-12月31日，申报截止时间是2024年1月15日）；“计税依据”栏位要填“不含税”的，从价计征填“房产余值”，从租计征填“租金收入”；“税率”栏位系统会自动带出，一般是1.2%或12%，享受优惠的税率会变成2%或4%×50%；“本期应纳税额”=计税依据×税率，系统会自动计算，您核对一下就行。

第四步“提交缴款”。申报表填完后，点击“提交”，系统会校验数据，如果没问题，会提示“申报成功”，然后显示“应纳税额”；如果有问题，会提示“申报失败”，并说明原因（比如计税依据为负数、逻辑关系错误等），您根据提示修改后重新提交。申报成功后，需要在“缴款”模块完成税款缴纳，支持三方协议扣款、支付宝、微信等方式。这里要注意：税款要在申报截止日期前缴纳，逾期的话会产生滞纳金（按日加收0.05%），比如应交1万房产税，逾期10天，滞纳金就是1万×0.05%×10=50元，虽然不多，但时间长了也是一笔钱。去年有个客户，因为银行三方协议余额不足，申报成功后没及时缴款，逾期了20天，被收了100多滞纳金，气的直拍大腿——其实他只要在截止日期前一天检查一下银行余额，就能避免。

## 常见错误避坑指南

填了这么多年房产税申报表，我发现小规模纳税人最容易犯的错误，其实就那么几个，今天给您总结出来，您填表时一定要注意。第一个错误：“混淆从价和从租计征”。比如把自用房产当成出租房产，用租金收入×12%计算；或者把出租房产当成自用房产，用房产余值×1.2%计算。我见过最离谱的一个客户，他把自己的厂房租给别人，申报时却按“从价计征”填了，结果少交了3万多房产税，后来被税务局稽查，不仅补了税款，还被罚了50%的罚款，一共损失了4万多。怎么避免这个错误？很简单：先确定房产是“自用”还是“出租”，自用填《自用房产适用》表，出租填《出租房产适用》表，别搞混。

第二个错误：“计税依据含税”。前面说过，从租计征的计税依据是“不含税租金收入”，但很多老板直接用含税租金计算，导致多交税款。比如月租金1.2万（含税，1%征收率），不含税租金是1.2万÷（1+1%）≈1.1881万，全年就是14.2572万，房产税14.2572万×12%=1.7109万；但如果直接用1.2万×12=14.4万，房产税就是14.4万×12%=1.728万，多交了1719元。怎么避免？记住一个公式：不含税租金=含税租金÷（1+征收率），小规模纳税人出租房产的征收率可能是1%或3%，具体看您的销售额是否超过10万（季度）。如果不确定，可以问一下您的专管员，或者查看您的增值税申报表。

第三个错误：“享受优惠却没填减免表”。很多小规模纳税人符合减免条件（比如房产原值100万以下），但申报时只填了主表，没填《减免明细表》，导致系统无法识别优惠，正常计算了税款。比如房产原值80万，应该享受免税，但没填减免表，系统按80万×70%×1.2%=0.672万计算了税款，结果多交了0.672万。怎么避免？申报时一定要检查“减免性质代码”是否填写，比如“房产税困难减免”的性质代码是“101029999”，“小规模纳税人房产原值减免”可能是“101029998”，具体代码可以在电子税务局的“减免政策”模块查询，符合条件的，一定要填减免明细表，并上传相关证明资料（比如房产证、租赁合同等）。

第四个错误：“申报期限搞错”。房产税一般是按季申报，但有些地方可能按半年或年申报，尤其是个人出租住房的情况。比如我省规定，个人出租住房房产税可以按年申报，申报截止日期是次年1月15日。很多老板以为都是按季申报，结果逾期了，产生滞纳金。怎么避免？记住一个原则：查看您的“税种核定信息”，电子税务局的“我的信息”→“纳税人信息”→“税种核定信息”里，会明确显示房产税的“申报期限”（按季/按半年/按年），不确定的话，可以打电话给专管员确认，或者去大厅打印税种核定通知书。

## 风险防控有妙招

填房产税申报表，不仅要“填对”，还要“防风险”。现在税务局的“金税四期”系统越来越智能，会通过大数据比对申报数据、账务数据、发票数据、银行流水数据，一旦发现异常，就会触发风险预警。所以，咱们小规模纳税人在申报房产税时，要做好“风险防控”，避免被“约谈”或“稽查”。第一个妙招：“留存资料要齐全”。房产税申报需要哪些资料？房产证（或购房合同、契税证）、固定资产台账（证明房产原值）、租赁合同（证明租金收入）、减免优惠证明（比如困难减免批准文件）等。这些资料要至少保存5年，税务局检查时能及时提供。我有个客户，因为房产证丢了，税务局怀疑他房产原值不实，要求他提供购房合同和契税证，结果他找了一个星期才找到，差点耽误了检查，后来我们建议他把所有税务资料扫描存到电脑里，再备份一份U盘，以后再也不怕丢了。

第二个妙招：“数据要一致”。税务局最怕“三不一致”：申报数据与账务数据不一致、申报数据与发票数据不一致、申报数据与银行流水不一致。比如，您申报租金收入是10万（不含税），但账务上记的是“主营业务收入11万”（含税），增值税申报表上“租金收入”栏是11万（含税），这就“不一致”了——因为房产税的租金收入是不含税的，而账务和增值税申报表可能是含税的，需要说明清楚。再比如，您申报租金收入10万，但银行流水里收到了12万，税务局就会怀疑您“少申报收入”。怎么避免？申报前，先核对“房产税申报表”“固定资产台账”“租赁合同”“银行流水”“增值税申报表”的数据，确保逻辑一致，比如租金收入：增值税申报表含税收入÷（1+征收率）=房产税申报表不含税收入，银行流水含税收入≈增值税申报表含税收入（差异很小的话，可能是押金、水电费等，需要备注说明）。

第三个妙招：“定期自查”。不要等税务局来查你，自己要先查自己。建议每季度申报后，花半天时间做一次“房产税自查”，检查以下内容：计税依据是否准确（自用房产的房产原值、出租房产的不含税租金）、税率是否正确（1.2%还是12%，有没有享受优惠）、申报期限是否正确（按季还是按年）、减免优惠是否填对（有没有填减免表、上传资料）。如果发现问题，及时补充申报，补缴税款和滞纳金。比如我之前有个客户，自查时发现去年有一笔租金收入没申报房产税，赶紧联系税务局做了补充申报，虽然交了1万多税款和几百滞纳金，但比被税务局查出来处罚要轻多了（税务局查出来可能会罚50%-300%的罚款）。

## 实操案例手把手

说了这么多理论，咱们来两个实操案例，手把手教您填房产税申报表。第一个案例：“小规模纳税人自用房产申报”。假设您是一家小规模纳税人餐饮企业，2023年自有门面房一间，房产原值150万（含装修费用20万），我省规定房产税扣除比例30%，按季申报，2023年第四季度（10-12月）没有出租，也没有享受减免优惠。怎么申报？

第一步：计算计税依据。从价计征的计税余值=房产原值×（1-扣除比例）=150万×（1-30%）=105万。第二步：计算应纳税额。应纳税额=计税余值×税率=105万×1.2%=1.26万。第三步：填写申报表。登录电子税务局，进入“财产和行为税合并申报”模块，选择“房产税（自用房产适用）”，填写以下栏位：“税款所属期”选择“2023年10月1日-2023年12月31日”；“房产原值”填写150万；“计税余值”系统自动带出105万；“税率”1.2%；“本期应纳税额”1.26万。提交后，在“缴款”模块用三方协议扣款1.26万，申报完成。

第二个案例：“小规模纳税人出租房产申报”。假设您是一家小规模纳税人零售企业，2023年自有仓库一间，全年出租给物流公司，含税租金36万（适用1%征收率，按季申报），2023年第四季度（10-12月）不含税租金=9万÷（1+1%）≈8.9109万，没有享受减免优惠。怎么申报？

第一步：计算计税依据。从租计征的计税依据=不含税租金=8.9109万。第二步：计算应纳税额。应纳税额=计税依据×税率=8.9109万×12%≈1.0693万。第三步：填写申报表。登录电子税务局，进入“财产和行为税合并申报”模块，选择“房产税（出租房产适用）”，填写以下栏位：“税款所属期”选择“2023年10月1日-2023年12月31日”；“租金收入”填写8.9109万；“税率”12%；“本期应纳税额”1.0693万。提交后，在“缴款”模块扣款1.0693万，申报完成。如果是出租住房，享受“按4%税率减半征收”优惠，那税率就填“2%”（4%×50%）。

## 总结

好了，关于小规模纳税人房产税申报表填写的内容，今天就给大家讲到这里。咱们再回顾一下核心要点：首先，要吃透政策，明确纳税人身份、征税范围、税率；其次，要算准计税依据，分清“从价”和“从租”，注意“不含税”和“房产原值分摊”；再次，要用好减免优惠，符合条件的一定要申报，资料要齐全；然后，要走对申报流程，电子税务局申报要“登录-选模块-填表-缴款”，每一步都要仔细；最后，要避开常见错误，避免“混淆计征方式、计税依据含税、没填减免表、申报期限搞错”，同时做好风险防控，留存资料、数据一致、定期自查。

房产税申报虽然是小税种，但对企业来说，每一分钱都是利润。很多老板觉得“找代理记账麻烦”，自己填表又怕出错，其实只要掌握了方法和技巧，填表并不难。如果您实在没时间或者对政策不熟悉，也可以找专业的财税机构协助，比如我们加喜财税，就能帮您准确申报、享受优惠、规避风险。未来，随着“金税四期”的全面推行，税务申报会越来越智能化、数据化，企业对财税专业性的要求也会越来越高。所以，不管是自己填表还是找专业机构，都要重视房产税申报，别让“小税种”成为“大麻烦”。

## 加喜财税见解总结

在加喜财税12年的从业经历中，我们发现小规模纳税人房产税申报的核心痛点在于“政策不熟、数据不准、流程不熟”。我们始终秉持“专业、严谨、贴心”的服务理念，通过“政策解读+数据核算+流程代办+风险排查”的全流程服务，帮助企业准确申报房产税。比如我们会定期为客户梳理最新优惠政策，协助客户整理房产原值、租金收入的证明资料，通过“模拟申报”提前发现数据异常，避免申报失败。我们相信，专业的财税服务不仅能帮企业规避风险，更能让企业专注于经营发展，实现“财税无忧，生意更旺”。