土地出资企业税务优惠政策有哪些变化？

# 土地出资企业税务优惠政策有哪些变化？ 引言： “老板，我们公司打算用这块地出资给新子公司，税务上能享受啥优惠？”这是我在加喜财税做财税顾问12年来，被问得最多的问题之一。土地出资，作为企业重组、扩张或改制中的常见操作，背后涉及的税务问题往往复杂又关键。记得2018年，一家江苏的制造业企业老板拿着《出资协议》找到我，说他们打算用一块评估值5000万的工业用地出资给新成立的研发子公司，当时土地增值税、企业所得税的政策还比较模糊，企业担心“一出手就缴一大笔税”。后来我们花了三个月时间，结合政策文件和税务机关沟通，才帮他们实现了税务优化。这几年，随着经济结构调整和税制改革，土地出资相关的税务优惠政策变化不小，今天我就以一个“老财税人”的视角，从五个核心方面跟大家聊聊这些变化，希望能给正在或计划进行土地出资的企业一些实用参考。

土增税清算新规

土地增值税（以下简称“土增税”）是土地出资中最容易“踩坑”的税种，过去很多企业以为“土地出资不涉及土增税”，其实不然——关键看“是否属于房地产转让”。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，企业以土地使用权出资，实质上属于“转让无形资产”，如果土地涉及房地产开发，或者出资后对方继续开发房地产，土增税就可能触发。这几年，土增税清算政策的变化主要体现在“清算单位划分”和“扣除项目认定”上。以前，税务机关对清算单位的划分相对宽松，允许企业按“规划分期”或“项目分期”分别清算，但自从2021年国家税务总局公告2021年第21号发布后，清算单位划分更强调“成本对象的可否销售性”，也就是说，如果一个项目中既有可售的商品房，又有不可售的配套公建，必须合并清算，不能再“拆分避税”。这对房地产企业影响很大，比如我们去年服务的一家河南房企，他们之前把一个项目分成“住宅”和“商铺”两个清算单位，土增税税负只有3%，但新规实施后，税务机关要求合并清算，税负直接飙到8%，企业补缴了2000多万税款，教训深刻。

另一个变化是“土地成本分摊方法”的细化。过去，企业拿地成本往往是“一笔糊涂账”，尤其是涉及多个项目时，有的企业按建筑面积分摊，有的按土地面积分摊，税务机关很少干预。但现在，根据《关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的公告》（国家税务总局公告2022年第10号），土地成本必须按照“受益对象”进行分摊，即“土地成本=土地总价×（某项目建筑面积÷总建筑面积）”，而且要求企业提供“土地使用权出让合同”“规划许可证”等资料佐证。我们去年给一家山东房企做土增税清算时，就因为企业无法提供“商铺和住宅的土地面积分摊协议”，被税务机关核增了300万土地成本，导致土增税多缴了100多万。所以，现在企业做土地出资，一定要提前整理好土地成本的分摊依据，别等清算时“抓瞎”。

还有一点容易被忽视的是“土增税预征率”的调整。以前，很多地区的土增税预征率只有1%-2%，企业往往等到项目清算时才一次性缴纳，占用了大量资金。但近年来，为了加强税收征管，部分热点城市（如杭州、南京）已经将土增税预征率提高到3%-5%，而且要求“按月预缴”。这意味着企业资金压力更大了，尤其是对一些中小房企来说，可能面临“预缴税款”和“清算补税”的双重压力。我们今年初服务了一家杭州的房企，他们新拿的地本来打算“先开发后销售”，但预征率上调后，每月要预缴200多万土增税，直接导致现金流紧张，最后不得不调整开发节奏，放缓销售进度。所以，现在企业做土地出资，一定要提前测算预缴税额，合理安排资金，避免“资金链断裂”的风险。

企业所得税计税基础

企业所得税是土地出资中的“大头”，政策变化主要围绕“非货币性资产出资的税务处理”展开。根据《企业所得税法实施条例》第25条，企业以非货币性资产（包括土地使用权）出资，应当分解为“转让相关非货币性资产”和“对外投资”两项业务，确认资产的转让所得或损失，计算缴纳企业所得税。但过去，很多企业为了“递延纳税”，会想办法“隐匿转让所得”，比如故意低估土地公允价值，或者将出资行为包装成“赠与”。为了堵住这个漏洞，近年来政策对“公允价值确定”的要求越来越严格。根据《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的公告》（财政部 税务总局公告2018年第33号，2022年修订），企业以非货币性资产出资，必须由“具有合法资质的资产评估机构”出具评估报告，且公允价值不得低于“评估值的90%”。我们去年给一家广东的制造企业做税务筹划时，他们打算用一块评估值8000万的土地出资给子公司，自己评估了6000万，想少缴税，但税务机关要求提供第三方评估报告，最终公允价值确定为7500万，企业不得不补缴了1500万的所得税。所以，现在企业做土地出资，千万别“自作聪明”，公允价值的确定一定要合规，否则“偷鸡不成蚀把米”。

另一个重要变化是“资产损失税前扣除”的规范。以前，企业以土地出资时，如果土地账面价值高于公允价值，形成的“资产损失”可以在税前扣除，但很多企业为了“多扣损失”，会故意高估账面价值或低估公允价值。现在，根据《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011年第25号，2022年修订），资产损失必须提供“书面证据”，包括“资产评估报告”“出资协议”“税务机关的备案证明”等，而且要“合理分摊损失”。比如我们今年给一家江苏的国企做改制，他们用一块账面价值5000万、公允价值4000万的土地出资给新公司，形成了1000万的资产损失，我们准备了“土地出让合同”“评估报告”“改制方案”等全套资料，向税务机关备案后，才顺利税前扣除。所以，现在企业做土地出资，一定要把“资产损失”的证据链做扎实，别到时候“有损失却扣不了”。

还有一点是“研发费用加计扣除”与土地出资的结合。近年来，国家大力鼓励科技创新，对研发费用的加计扣除比例从50%提高到75%，甚至部分行业（如制造业）提高到100%。但很多企业不知道，土地出资如果涉及“研发用地”，也可以享受加计扣除。比如我们去年给一家浙江的高新技术企业做咨询，他们用一块工业用地出资给研发子公司，土地用途变更为“研发用地”，根据《关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第13号），企业为研发项目取得的土地使用权成本，可以按照“无形资产摊销”的方式，在税前加计扣除。我们帮他们计算了一下，这块土地每年可以多扣除200多万所得税，直接降低了企业的研发成本。所以，现在企业做土地出资，如果涉及研发用途，一定要关注“加计扣除”政策，别“漏掉”这个优惠。

契税优惠扩围

契税是土地出资中“一次性的税种”，涉及“承受土地权属”的一方，过去政策对“企业改制重组”的契税优惠比较零散，很多企业不知道如何享受。近年来，为了支持企业重组和经济发展，契税优惠政策不断扩围，主要体现在“适用主体”和“适用范围”上。根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号），企业改制重组（包括整体改制、合并、分立等）中，承受原企业土地、房屋权属的，可以享受“契税减免”。比如我们今年给一家山东的国企做改制，他们通过“分立”方式将土地剥离给新公司，根据政策，新公司承受的土地权属“不征收契税”，为企业节省了800多万契税。但需要注意的是，这个优惠有严格的前提条件，比如“改制后公司承受原企业土地、房屋权属，且改制后公司中的国有股权比例不低于50%”，如果改制后国有股权比例低于50%，就不能享受优惠。所以，现在企业做土地出资，一定要先确认“是否符合契税优惠的条件”，别“想当然”地享受优惠。

另一个变化是“契税税率”的下调。以前，契税税率一般为3%-5%，但根据《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日起施行），契税税率为3%-5%，同时授权“省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属”。很多地方（如上海、广东）已经出台了“减征契税”的政策，比如对“小微企业承受土地、房屋权属”减半征收契税。我们去年给一家深圳的小微企业做咨询，他们用一块工业用地出资给子公司，根据深圳市的政策，子公司承受土地权属可以享受“契税减半”，税率从3%降到1.5%，为企业节省了200多万契税。所以，现在企业做土地出资，一定要关注当地的“契税优惠政策”，别“多缴冤枉税”。

还有一点是“契税申报流程”的简化。以前，企业办理契税申报需要提交“土地出让合同”“规划许可证”“身份证”等一大堆资料，流程繁琐，耗时较长。但现在，根据《关于深化税收征管改革的意见》（中办发〔2021〕25号），契税申报已经纳入“全程网上办”，企业可以通过“电子税务局”在线提交资料，即时审核。我们今年给一家江苏的企业做土地出资契税申报，从提交资料到拿到完税证明，只用了2天时间，比以前快了5天。所以，现在企业做土地出资，一定要利用“电子税务局”的便利，提高申报效率，别“跑断腿”。

增值税进项抵扣

增值税是土地出资中“链条式”的税种，涉及“转让无形资产”和“取得不动产”两个环节，政策变化主要围绕“进项税抵扣”展开。根据《增值税暂行条例》及其实施细则，企业以土地使用权出资，属于“销售无形资产”，需要缴纳增值税，税率为9%（一般纳税人）。但很多企业不知道，如果土地出资涉及“不动产”，对方企业可以取得“增值税专用发票”，用于进项税抵扣。过去，由于“土地出让金”的进项税抵扣政策不明确，很多企业不敢抵扣，怕“有风险”。现在，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），企业取得的“土地使用权”，属于“无形资产”，其进项税可以抵扣，但需要取得“增值税专用发票”，且发票上注明的“税额”必须与“土地出让金”一致。我们去年给一家广东的制造企业做咨询，他们用一块工业用地出资给子公司，子公司取得了增值税专用发票，抵扣了900万进项税，直接降低了增值税税负。所以，现在企业做土地出资，一定要让对方企业开具“增值税专用发票”，别“浪费”进项税。

另一个重要变化是“不动产进项税分摊”的规范。以前，企业以土地出资时，如果土地涉及“在建工程”或“已完工不动产”，对方企业可以一次性抵扣进项税，但很多企业为了“多抵扣”，会故意将“土地成本”和“建造成本”混在一起，导致进项税分摊不合理。现在，根据《不动产进项税分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号），企业取得的“不动产”，其进项税必须分2年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。比如我们今年给一家浙江的房企做咨询，他们用一块土地出资给子公司，子公司取得了土地和在建工程的增值税专用发票，总进项税是1200万，根据政策，第一年可以抵扣720万（1200万×60%），第二年抵扣480万（1200万×40%），这样企业可以合理安排资金，避免“一次性缴税”的压力。所以，现在企业做土地出资，一定要做好“不动产进项税的分摊计划”，别“一次性抵扣”导致“税务风险”。

还有一点是“跨境土地出资”的增值税处理。随着企业“走出去”和“引进来”的增多，跨境土地出资越来越多，但增值税政策一直比较模糊。现在，根据《关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》（国家税务总局公告2018年第42号），企业以土地使用权跨境出资，如果符合“跨境服务免税”的条件（如技术转让、技术开发），可以享受增值税免税。比如我们去年给一家江苏的外资企业做咨询，他们用一块工业用地出资给境外子公司，根据政策，该土地使用权出资属于“跨境技术转让”，可以享受增值税免税，为企业节省了180万增值税。所以，现在企业做跨境土地出资，一定要关注“跨境增值税优惠政策”，别“多缴税”。

递延纳税适用

递延纳税是土地出资中“最优惠”的政策，指的是企业以非货币性资产出资，可以暂不确认资产的转让所得，递延到未来缴纳企业所得税。这个政策最早出现在《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的公告》（财政部 税务总局公告2014年第29号），后来在2018年修订（财税〔2018〕33号），2022年又进一步优化（财税〔2022〕32号），适用范围不断扩大。过去，递延纳税的适用条件比较严格，比如“非货币性资产转让所得必须超过5000万”“企业必须属于高新技术企业”等，很多企业不符合条件。现在，根据《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的公告》（财政部 税务总局公告2022年第32号），递延纳税的适用条件放宽了，比如“非货币性资产转让所得不超过5000万”的企业，也可以享受递延纳税；而且“递延年限”从“5年”延长到“10年”，企业可以更长时间地占用资金。我们今年给一家山东的制造企业做咨询，他们用一块评估值3000万的土地出资给子公司，根据新政策，可以享受“递延10年”的优惠，每年少缴300万所得税，直接缓解了企业的现金流压力。所以，现在企业做土地出资，一定要先确认“是否符合递延纳税的条件”，别“错过”这个“大优惠”。

另一个重要变化是“递延纳税的备案流程”简化。以前，企业享受递延纳税需要向税务机关提交“非货币性资产投资递延纳税备案表”“资产评估报告”“出资协议”等资料，流程繁琐，耗时较长。现在，根据《关于深化税收征管改革的意见》（中办发〔2021〕25号），递延纳税备案已经纳入“全程网上办”，企业可以通过“电子税务局”在线提交资料，即时审核。我们今年给一家江苏的企业做递延纳税备案，从提交资料到拿到《备案通知书》，只用了1天时间，比以前快了4天。所以，现在企业做土地出资，一定要利用“电子税务局”的便利，提高备案效率，别“耽误”享受优惠。

还有一点是“递延纳税的后续管理”加强。以前，企业享受递延纳税后，税务机关很少“跟踪管理”，导致很多企业“滥用递延纳税”，比如“将递延纳税所得用于分红”或“将递延纳税所得用于购买不动产”。现在，根据《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的公告》（财政部 税务总局公告2022年第32号），企业享受递延纳税后，税务机关会“跟踪管理”，要求企业“每年报送递延纳税所得的使用情况”，如果企业“将递延纳税所得用于非经营性支出”，税务机关有权“取消递延纳税优惠”。我们去年给一家广东的企业做咨询，他们享受递延纳税后，将递延纳税所得用于购买办公楼，税务机关发现后，取消了他们的递延纳税优惠，要求补缴了1000万所得税。所以，现在企业做土地出资，享受递延纳税后，一定要“专款专用”，别“滥用优惠”导致“税务风险”。

总结： 从土增税清算新规到递延纳税适用，土地出资企业的税务优惠政策这几年变化确实不小，核心趋势是“更规范、更优惠、更便利”。这些变化既给企业带来了“减税降费”的红利，也提出了“合规经营”的要求。作为企业财税人员，我们既要“懂政策”，又要“用政策”，更要“防风险”。比如，在做土地出资前，一定要先梳理“土地的权属、用途、评估价值”等信息，确认“是否符合各项优惠的条件”；在享受优惠时，一定要“保留完整的证据链”，比如“评估报告”“备案通知书”“电子税务局截图”等；在政策变化时，一定要“及时更新知识”，比如关注“国家税务总局官网”“加喜财税公众号”等渠道，了解最新的政策动态。只有这样，企业才能在“合规”的前提下，最大限度地享受税务优惠，实现“税务与发展的双赢”。 加喜财税总结： 加喜财税深耕财税领域近20年，见证了土地出资税务政策的多次迭代。我们认为，政策变化的核心在于“规范”与“引导”——一方面，税务机关通过“细化政策”“加强管理”，堵住“避税漏洞”；另一方面，通过“扩大优惠”“简化流程”，支持“企业重组”和“科技创新”。企业应对这些变化，需要“提前规划”“合规操作”，比如在做土地出资前，先咨询专业的财税顾问，评估“税务风险”和“优惠空间”；在享受优惠时，保留“完整的证据链”，避免“税务争议”。未来，随着“绿色税制”和“数字税”的发展，土地出资的税务政策可能会更加注重“实质性经营”和“数据真实性”，企业需要提前布局，比如“优化土地用途”“加强数据管理”，才能在“政策浪潮”中立于不败之地。